Nutzen Sie unser Wissen – Wir freuen uns darauf!
Steuerberater für Immobilien
Sie investieren! Wir beraten Sie als Steuerberater zu allen Themen rund um die Immobilie!
Angesichts seit Jahren niedriger Zinsen sind Immobilien zu einer der wenigen attraktiven Möglichkeiten geworden, Kapital anzulegen. Investitionen in Immobilien bieten zwei interessante Aspekte: hohe Renditechancen und Wertsteigerungsmöglichkeiten. Natürlich spielt der Wunsch, in den Genuss steuerlicher Vorteile zu kommen, bei dem Erwerb einer Immobilie häufig auch eine Rolle. Doch Immobilien sind ein sehr komplexes Thema, bei dem immer eine ganze Reihe von Einzelaspekten bedacht werden muss.
Dies sind, um nur einige wenige zu nennen: Angemessenheit des Kaufpreises, die optimale Finanzierung, Abschreibungsmöglichkeiten, wie sieht es mit dem Denkmalschutz aus? Spekulationsfristen im Zusammenhang mit Immobilien. Wie sieht es bei gemischtgenutzten Immobilien mit der USt aus?
Daher unser dringender Rat: Wenn Sie über den Erwerb einer Immobilie nachdenken, suchen Sie unbedingt VOR dem Kauf einen Steuerberater Ihres Vertrauens auf. Gerade bei Immobilien können viele falsche Weichenstellungen getroffen werden, die sich später nicht mehr korrigieren lassen.
Als Steuerberater für Immobilien sind wir für alle Ihre Fragen rund um die Themen Immobilienkauf, Vermietung und Finanzierung für Sie da. Wir erläutern Ihnen gerne, welche Steuersparmöglichkeiten mit dem Kauf einer Immobilie entstehen.
Gaby Baron - Ihre Steuerberaterin in Köln
0221 – 88 88 87 – 0
Immobilien als Altersvorsorge
Mit sinkenden Rentenerwartungen werden Immobilien als Baustein bei der Altersvorsorge immer wichtiger. Dies gilt auch für den Klassiker, das privat genutzte Einfamilienhaus. In den letzten Jahren haben die meisten Immobilien gewaltige Wertsteigerungen erfahren. Der enorme Steuervorteil bei der privat genutzten Immobilie liegt darin, dass Sie sie steuerfrei verkaufen können, d.h. Sie müssen den Veräußerungsgewinn nicht versteuern. Dies gilt aber nur unter bestimmten Voraussetzungen, die wir Ihnen als Steuerberater für Immobilien gerne erläutern.
Beim Kauf einer privat genutzten Immobilie sollten Sie wissen, dass Sie weder den Kaufpreis noch Renovierungen oder sonstige Kosten steuerlich geltend machen können.
Eine Ausnahme bilden die Haushaltsnahen Dienstleistungen. Was darunter zu verstehen ist und wie sich diese steuerlich auswirken, erläutern wir Ihnen gerne in einem Beratungsgespräch.
Möglichkeiten Steuern zu sparen, ergeben sich auch, wenn Sie als Arbeitnehmer ein häusliches Arbeitszimmer nutzen. Doch dabei gilt in den allermeisten Fällen eine Kostendeckelung. Interessanter wird es, wenn Sie einen Teil Ihres Hauses für Ihre selbstständige Tätigkeit nutzen und Sie nur von dort arbeiten. Dann können Sie grundsätzlich alle mit dem Gebäude in Zusammenhang stehenden Kosten anteilig geltend machen, was zu Steuerersparnissen führen würde.
Aber wie bei so vielen Entscheidungen mit steuerlichen Auswirkungen muss man auch hier die Zukunft im Blick haben. Wenn Sie planen, das Haus wieder zu verkaufen, würde für den betrieblich genutzten Teil der anteilige Veräußerungsgewinn besteuert. Angesichts ständig steigender Immobilienpreise könnte es dabei leicht passieren, dass Sie Ihre bisherigen Steuervorteile überkompensieren, d.h. insgesamt gesehen ein Verlustgeschäft machen.
Als Steuerberater für Immobilien erläutern wir Ihnen gerne, welche Auswege es geben könnte, worauf Sie achten müssen und wie Sie ungewollte negative Steuerfolgen vermeiden können.
Immobilien als Renditeobjekte
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, um diese fremd zu vermieten, spielen neben dem Aspekt der Wertsteigerung vor allem die Renditechancen eine große Rolle. Als Renditeobjekte kommen sowohl Wohnimmobilien als auch Gewerbeimmobilien wie z.B. Büroimmobilien in Betracht. Die Rendite eines Vermietungsobjektes bestimmt sich einerseits aus den erzielbaren Mieten und andererseits aus den Kosten, die Sie geltend machen können. Die erzielbaren Mieten sind relativ schnell berechnet. Doch welche Kosten dürfen Sie steuerlich dagegensetzen? Die Anschaffungskosten des Objektes schlagen sich, wie Sie sicherlich wissen, nur in Form von Abschreibungen (AfA) nieder. Zunächst muss die Frage, was sind überhaupt die Anschaffungskosten, d.h. die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Abschreibungen, beantwortet werden. Im Notarvertrag steht normalerweise als Kaufpreis eine Summe, ohne Aufteilung, wieviel auf das Grundstück und wieviel auf das Gebäude entfällt. Aber nur der Kaufpreisanteil, der auf das Gebäude entfällt, erzeugt Abschreibungen. Bei der Anschaffung eines Gebäudes werden neben dem reinen Kaufpreis eine Reihe von weiteren Kosten fällig.
Einige davon gehören zu den Anschaffungsnebenkosten und wirken sich nur über die langen Abschreibungszeiträume aus, andere gehören zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Wie hoch die Abschreibung ist, die Sie für Ihr Objekt geltend machen dürfen, hängt davon ab, ob das Gebäude zu Ihrem Privatvermögen oder Betriebsvermögen gehört und ob es zu Wohnzwecken dient oder nicht und wann das Gebäude fertiggestellt wurde. Damit von Anfang an alles steuerlich optimal gestaltet wird, stehen wir als Steuerberater für Immobilien gerne an Ihrer Seite. Es gibt vielfältige weitere steuerlich abzugsfähige Werbungskosten. Dazu gehören unter anderem Zinsen, Renovierungskosten, Energiekosten (Strom, Gas, Wasser), Grundsteuer und Müllabfuhrgebühren, Verwalterkosten, Fahrtkosten zum Objekt. Bei der Geltendmachung all dieser Kosten Ihrer Immobilien hilft Ihnen Ihr Steuerberater. Einige dieser Kosten, vor allem Renovierungen bieten einen großen steuerlichen Gestaltungsspielraum. Als Steuerberater für Immobilien erläutern wir Ihnen gerne, wie Sie diese Spielräume für Ihre eigene Situation optimiert nutzen.
Was wir sonst noch für Sie tun können:
- Steuerberatung beim Immobilienkauf
(Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer) - Beratung zur optimalen Finanzierung
- Prüfung Ihres Notarvertrages und Beratung in Bezug auf die steuerlichen Konsequenzen
- Steuerliche Beratung bei Sanierung, Renovierung und zum Denkmalschutz
- Beratung rund um die Umsatzsteuer/ Vorsteuer bei Geschäfts-Immobilien: bei Kauf, Veräußerung und in der Vermietungsphase
- Beratung zur Grunderwerbsteuer
- Beratung zum häuslichen Arbeitszimmer
- Steuerberatung zur Vermietung von Wohnungen an Angehörige
- Beratung zur Übertragung von Immobilien durch vorweggenommene Erbfolge, zur Vermeidung erheblicher Steuerlasten in der Erbschaftsteuer
- Beratung zur Nießbrauchsbestellung bei Immobilien
- Beratung zu Ferienhäusern und Ferienwohnungen
- Beratung zum gewerblichen Grundstückshandel
- Beratung zu privaten Veräußerungsgeschäften bei Immobilien
Wir hoffen, Ihnen hiermit einen kleinen Eindruck davon vermittelt zu haben, wie komplex die Fragestellungen rund um das Thema Immobilienerwerb sind. Vor diesem Hintergrund raten wir Ihnen dringend, wenn Sie über den Kauf einer Immobilie nachdenken, also rechtzeitig VOR dem Erwerb, den Steuerberater Ihres Vertrauens aufzusuchen.
Wir beraten Sie sehr gerne – Fragen Sie ganz unverbindlich an!
Ihr Kontakt
Unser Team freut sich auf Sie. Haben Sie noch Fragen?
Herwarthstraße 17
50672 Köln
Häufig gestellte Fragen
Beim Erwerb einer Immobilie, in der Sie selber wohnen werden, lassen sich keine Kosten steuerlich geltend machen.
Nur wenn Sie ein Haus zum Zweck der Vermietung kaufen, können Sie Kosten steuerlich absetzen.
Auch im Vermietungsfall kann man nicht den gesamten Kaufpreis direkt geltend machen, sondern er wird auf die Nutzungsdauer des Hauses verteilt (Abschreibungen = AfA).
Bei der Berechnung der Abschreibungen werden unter anderem folgende Ausgaben berücksichtigt:
- Kaufpreis
- Finanzierungskosten
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Maklerkosten
Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie auf die erzielten Überschüsse Einkommensteuer zahlen.
Wenn Sie Ihre Immobilie länger als 10 Jahre im Privatbesitz haben, oder wenn Sie sie in den letzten 3 Jahren vor Veräußerung selbst bewohnt haben.
In der Regel 10 Jahre nach Erwerb.
Es kommt darauf an. Die Besteuerung erfolgt unterschiedlich, je nachdem, ob Sie die Immobilie im Betriebsvermögen oder Privatvermögen hatten, wie lange Sie sie gehalten haben, ob Sie sie selbst angeschafft, hergestellt, geschenkt bekommen oder geerbt haben.